物业税开征进程应加快

九三学社苏州市委会主委钱海鑫等说，由于城市经济体制改革滞后，基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用以各种形式，成为房价的构成部分，这些税费及房地产开发商利润大约占房地产价格的60%，真正的开发成本只占40%，开发流通环节税费多，负担重，从某种程度上促使房产商去投机，部分地区90%的房地产企业存在涉税问题。由于没有物业税，投资者可以坐等房产升值，而不必担心成本的消耗，从而，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。

在个人所得税不完善的情况下科学设计，分步实施物业税，可以发挥其再分配功能，补充个人所得税功能的缺陷。从这个角度看，开征物业税越快越好。物业税能调节大宗财产的中长期持有，使房地产业存量能够成为地方政府长期的、有支撑力的税源，对于房地产市场的分化、技术的进步和财尽其用都将会有较大的意义；同时可以有效遏制开发商的投资冲动，商品房若不能尽早开发并售出，公司将面临很重的物业税负担，从而催生房地产市场拐点的出现。至于开征后提高养房成本、降低收益预期，短期内抑制需求、遏止投机，适当给房地产业降温，可能会同时发生。

目前，制约物业税尽快推出的瓶颈问题有四：一是住宅保障体系的缺失。早在1998年出台的23号文就已经提出了建立经济适用房和廉租房为主体的住房体系，但这么多年过去了，二者在市场中的份额依然微不足道，这不仅仅是出让廉价土地而导致财政减少的问题。地方政府没有收入自主权，并且目前的政策依旧还处于一种补漏和问责的阶段，并没有形成真正的疏导指引。在建设廉租房这种完全以地方政府为主导的建设中，要扩大规模到产生效应，单一的政府融资手段显然是难以支撑长久的。二是土地制度缺陷。从1993年底实行分税制改革后，土地出让金成为地方预算外收入的主要来源。2005年的中国国土资源公报显示，全国土地出让价款共5505.15亿元，但对于土地收入纯收益，全国各地连最基本的数据都没有。政府对于土地资源配置应该在法律框架下利用有效的途径进行，要逐步调整国有土地出让金征收管理政策，把全国土地出让收益金纳入预算管理，让失地农民分享一定的比例。三是税收制度先天不足。我国的房地产税制相对滞后，如《中华人民共和国房产税暂行条例》距今已有20年，计税依据不统一，盈利性企业房产的计税依据是房产的原值而对出租的房产则采用租金。对原值征税失去了财产税的性质;要使其反映房产的市场交易价格，就必须是市场租金而不是个别租金，由此，对出租房产的现实租金征税实际上成了“营业税”而非财产税。城镇土地使用税按土地面积定额征收的，不考虑增值因素，以苏州市区为例，每平方米土地年税额多在1.5元左右，税收调节作用非常微弱。上述税种仅对城市、县城、建制镇、工矿区范围征税，客观上城乡结合部成为非税区，加剧了对耕地的占用。房地产税仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也只有8.12％。四是产权不清问题突出。房产中最核心的那部分资产——土地，其所有权属于国家和集体，事实上抛开土地价值的房产从长期来看几乎是可以忽略不计的。从这个角度来看，物业税的征收存在基本法律制度上的严重缺陷，在《物权法》明确房屋是个人所有之前，征收物业税是缺乏法理依据的，必须从源头加以完善，切实贯彻《宪法》关于保护公民财产的精神，明确土地使用权是公民财产权的一种，扫除物业税开征的主体障碍。

物业税改革要求明租、正税、清费。明租就是明确土地出让金作为土地使用权的价格，按照政府性基金来管理；正税就是统一内外税制，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，对现有税种进行整合归并，并尽量向宽税基、低税率的国际通行做法靠拢；清费是对收费项目进行严格清理，将具有税收性质的收费转化为税收，将经营性收费转为由受益者付费，并在标准和项目上严格管理。当前亟待在以下几方面统一认识。一是确定新税合理定位。不宜过多强调物业税的财政收入功能，而应使物业税的调节作用充分发挥并在执行中不走样，扩大市场经济发挥作用的空间。二是明确关键税收要素。从物业税的财产税性质来看，应统一以物业的价值为税基，然而在现阶段的中国城镇，大多数居民的住房是基本生活住房，是维持生存基本需要的消费品，不能纯粹作为财产看待，如果仅对第二处房产或高档物业征收，认定难度和成本巨大，在这个过程中可能出现腐败现象。由于我国目前尚未建立科学的资产申报体系，在税制设计上应采取一刀切的方式，实行普遍征收，允许扣除一定的总体免税额。由于中国地区之间经济发展极不平衡，应规定幅度税率，由地方根据实际情况制订差别性的物业税收政策。在具体征收上，目前应借鉴个人所得税的征收方式，以单位代扣代缴为主，辅以房地产交易日常监管、物业管理等部门委托代征，并逐步向纳税人自行申报过渡。三是对低收入者的税收豁免。物业税仅以面积为起征点形式上很公平，但富人房产的单位市值较高，意味着富人在单位税负上占了便宜，而且对于高收入阶层而言，他们对房地产需求的弹性低于低收入阶层，即便收税，其消费也不见得下降，如果不能很好地考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。四是出台相应过渡措施。已购房屋在购房款中一次性支付了地价和相关税费，政府现在不可能退还已经收缴的税费,如果再征，那么国家就以商法人与公权力所有者两种面目两次向公民个人收取同一费用。对于占存量房屋主体部分的房改房和经济适用住房来说，这部分物业并没有或没有足额缴纳像商品房那样的税费，有理由对这部分住房征收物业税，但这些人多为中低收入者，如果征收明显有悖于公平原则。为此必须出台对已购房屋、待开发房屋或项目的保障措施，对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。五是实行法定评估原则。商业评估所用的方法为个体评估，如果对整个城市所有不动产进行评估，费用过高，耗时过长，单个机构难以承担一个城市所有的评估任务。而且如果税额的大小由中介机构来左右，一定程度上会削弱国家的税权。房屋国土管理部门在这一领域的技术基础强于其他部门，物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门，将评估机构设立在该部门，及时将结果传递给税务机关，可以充分利用现有资料，降低评估成本。六是对再投资的税收返还。家庭住房形式上是居民消费，但从再生产的角度看属于投资，而且住房建筑是纳入城市建设规划的，从社会发展的角度看也属于投资品，因此，如果住房出售收入用于住房再投资的话，相应的交易税应该返回，这涉及到其他税种之间的联动，需要整体考虑。