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对我国住宅用地使用权到期后如何续约问题的建议
发布日期:2016-12-05 来源:九三学社中央委员会
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九三学社中央委员、广东省政府参事、省政协常委温洋认为,我国的土地使用权是有期限的,产权计算时间也是从开发商获得土地时开始计算,而不是从购房人获得房子的那一刻算起。最常见的也是产权时效最长的就是70年的住宅产权,而商住则多为40年或50年的产权。最近,温州、深圳等城市对于住宅用地使用权到期后的续期问题,引发广泛关注和争议。如何处理住宅用地使用权70年到期?温州的做法是房产所有人,也就是住宅用地使用权者需花费数十万元,也就是房产交易价三分之一左右的土地出让金才能续约。

我国城市土地是属于国家所有的,使用者要向国家缴纳土地使用费,征收的方式一是通过土地拍卖,向房地产商收取土地出让金,二是向购房者收取土地出让金,实际上巳经是有重复收取土地出让金之嫌,因为购房者已经在购房时向房地产商缴纳了土地出让金,即土地拍卖的费用分摊部分。既然土地是国家所有的,国家就有责任保障每个城市居民都有免费享有基本的土地使用权才合理,而不是通过所谓的国有土地使用权续约来变相向居民收费,这样做的后果,就是将国有土地变成政府拥有的土地,而不是全民共同拥有的土地,将政府置于广大群众的对立面,多年以来房地产业的畸形发展、北、上、广、深等太城市房价居高不下,有的甚至巳经达到了几十万元一平方米,使房地产业严重泡沫化,给国家的金融业带来巨大的风险,给老百姓的生活造成了巨大的压力。所以,当前的主要问题,不是房地产70年后的土地续约同题,而是如何尽快扭转我国的畸形发展的房地产业发展模式的问题,我们的国有土地使用权出让不应该再搞“招拍挂”了,将稀有的城市土地资源进行市场化拍卖,让有钱人占有更多的土地资源,以期实现其对更多人的巧取豪夺,这不但不能实现社会的公平,更无法体现社会主义制度的正义和优越性。

为此建议:

一是提请全国人大,根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期满的,将自动续期的规定作出解释。对于是否需要继续缴纳土地续约金的问题,开展专题调研和立法听证,并通过立法程序,对此作出具体的法律规定。

二是建议在土地使用权到期之后,以每年征收房产税的方式来替代土地使用权续约金。因为当初政府收取的土地出让金是对今后70年使用费的一次性收取,而今后可以以每年征收房产税的方式来代替。这种说法在国内有很大的市场,认为可以由此实现从土地出让金向房产税的过渡,而且更加稳妥。续期免费或者期限改为永久,可以避免房地产市场大的波动,避免金融风险产生,也有助于维持房产所有者对政府的信任,而这个群体恰恰是改革开放以来最大的受益者。而征收房产税,可以抑制房地产市场的过度投机行为,保障市民的基本住房需求,改变政府依靠“土地财政”来维持正常行政运行经费的模式。

三是现有拍卖的土地70年到期后,国家应采取措施,彻底改变现行国有土地使用权出让的方式,由拍卖改为按照城市人口的正常增长免费划拨土地,用于建设居民住房、发展教育、医疗、文化事业。工业企业用地则通过产权交易、土地入股的方式进行。