随着生活水平不断提高，商品房买卖日益频繁。在商品房买卖过程中，如何规范商品房交易行为，减少购房纠纷从而有效保护消费者权益，成为购房者关注的热点。

九三学社中央经过调研后发现，目前我国商品房买卖过程中存在着诸多立法空缺，如发生纠纷后购房者的退房程序没有明确规定；对精装修房以及精装修房的装修质量问题没有明确约定；对于车位买卖全国没有形成统一的规定；对于解除合同后的按揭贷款的撤销程序以及当事人不履行相关义务时的违约责任未有明确规定；对商品房买卖过程中的户口迁移问题无法得到法律保障；当事人知情权未明确约定；对房屋质量问题未加以明确。商品房买卖过程中法律制度尚不完善。比如，《城市房地产管理法》第44条规定了商品房销售应当满足的四大条件，在第三款明确规定商品房预收所得款项必须用于工程建设。但是，由于没有规定相应的制裁措施，使得这个制度不可能得到完全贯彻；住房实行预售制度以后，购房者的银行按揭贷款未经完善的监管程序就无条件地划拨给开发商，开发商如何利用这笔资金、又有何用途都无人监管。开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家；各地法院法官对国家现行颁布的关于商品房买卖法律以及司法解释各条款均存在不同的认识，导致在审判实务中对同一事实，适用法律产生很大差别，出现不同的审理结果。

针对商品房买卖过程中存在的问题，为有效保护消费者权益，九三学社中央提出七点建议。第一，提高与改进政府管理职能，加快房地产立法进程。立法机关与政府机关应当对现有的房地产法律法规、部门规章及司法机关的司法解释进行综合梳理。立法机关与政府机关应当组织一个统一的立法、司法解释及执行机构的协调结构，避免立法缺位、政府部门之间各自为政、各自制订部门规章的局面，维护法律的严肃性、统一性与规范性。特别是要尽快制订有关精装修房、会所、车位、户口迁移等方面的实施细则。第二，对房地产企业进行严格的信用审查，严格房地产开发信贷条件。建立健全房地产企业信用制度，规定只有达到一定资质的房地产企业才能进入房产预售市场；建立信贷考核制度和中国特色的房地产信用评定体系，对各类许可证的颁发进行必要限制。对项目自有资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。第三，充分利用信息技术，建立公开、透明的信息披露制度，对销售流程进行全程监管。政府部门以及房地产管理部门要充分利用信息技术，建立房地产市场监管平台，对房地产市场进行严格监管，做到开放、透明、全方位、全过程管理，保证消费者的知情权和利益。做好房产预售证件的登记备案，定期抽查以及对整个销售过程进行跟踪调查。在实际操作过程中，各地房产行政管理部门可以通过监测商品房预售、备案登记、履约、交房的质量、规划变更等信息在网上进行及时披露，以加强信息透明度。第四，规范商品房预售合同或买卖合同示范文本，形成全国统一的房地产买卖示范文本。上海、北京、大连等地均有商品房预售合同或买卖合同的示范本文，但各地在示范文本中的条款制定均存在差异，同时也存在一定的不足。建议在时机成熟时，形成全国统一的房地产买卖合同示范文本。第五，强化购房款的资金监管，保护消费者权益。为保障购房款的专款专用，避免开发商将购房者的资金挪作他用，开发商资金应通过一种托管制度，由专业机构进行监管。当开发商将合格的房产交给购房人之后，由监管机构将购房款划到开发商账上。我国可以借鉴国际上一些国家已采用的这种监管方式的做法。第六，将有关民事责任的部分纳入到基本法律中并加以规定。许多民事责任是通过部门和政府规章的形式予以规定。由于对这些规章人民法院在审判时仅作为参考，因而造成众多个案判决的结果差别甚大。因此，建议对于房地产法律关系中亟须解决的民事责任的承担问题，通过民事法律的立法活动加以明确规定。第七，梳理并整合现行的房地产法律法规，制订《房地产买卖法》。目前的《城市房地产管理法》仅起了指导性作用，《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系。我国房地产方面的基本法律很少，导致其调整范围过于狭窄，调整力度明显不足，且立法条文过于原则，缺乏可操作性。而尚未出台的《物权法》调整的范围又过于宽泛，不可能针对房地产现状制订具备操作性的实施细则。故建议在综合吸收《城市房地产管理法》、《土地法》及《物权法》基本原则的基础上，制订一部统一的规范买卖双方民事法律关系的《房地产买卖法》。